按照《合同法》规定，商品房销售广告一般只属于要约邀请或要约引诱，意在使潜在的购房者提出要约，其不具有法律约束力。只有当商品房销售广告中含有虚假内容，使广告受众受到此广告引诱而与开发商进入缔约合同阶段或成功订立合同，损害消费者利益时，会产生法律责任。因广告有虚假内容，开发商有欺诈嫌疑，即使订立了合同也会因此无效。也有可能未订立成合同，但消费者有利益损失，并能提供证据证明的，开发商需依据《合同法》第四十二条规定承担缔约过失责任。该条规定，当事人在订立合同过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任，即缔约过失责任。缔约过失责任与违约责任都是合同法上责任，两者有如下不同之处。首先，二者产生的时间不同。缔约过失责任产生在合同订立过程中，而违约责任产生在合同履行过程中。其次，二者产生的前提条件不同。缔约过失责任产生前提条件是合同无效，在追究合同无效原因时发现合同在订立过程中有一方有违背诚实信用原则的行为，有欺诈嫌疑。违约责任是有效合同的责任。第三，归责原则不同。缔约过失责任是过错责任，而违约责任是严格责任。最后，两种责任的承担方式不同。缔约过失责任只有一种承担方式，即经济损害赔偿。违约责任有多种承担方式，除损害赔偿外，还有更换、重做、继续履行、支付违约金和定金等。
3 商品房虚假销售广告也会承担违约责任
按照《合同法》相关规定，商业广告只有符合要约条件时，才是要约，否则只是要约邀请。符合要约条件是指该商业广告包括合同主要条款且内容具体明确。很多商品房销售合同并未包括合同主要内容，只对商品房做了某些说明和允诺，即对商品房特定事项的说明或者陈述。这些说明和允诺，大多数情况下房地产开发商均拒绝写进合同条款，但其对购房合同的签订有着很大影响，决定购房者对商品房的购买态度。当这些未进入书面的商品房销售合同的允诺不真实，开发商无法实现时，开发商是否承担责任，承担何种责任。我国最高院为保护购房消费者利益在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》中第三条做了规制如下。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。可见，依据该解释规定，符合上述条件的商品房销售合同是要约。当开发商发布的该广告是虚假陈述时，开发商无法实现承诺，应承担违约责任。这条规定弥补了销售广告法律责任的盲点，有效地保护了商品房消费者的利益。 上文所说的“相关设施”，包括商品房的基础设施和相关配套设施，包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等。公共配套设施包括商品房规划范围内的配套设施，如小区内游泳池、幼儿园、超市等。但商品房规划范围外的配套设施，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套不在开发商可承诺范围之内，开发商对此种承诺不承担法律责任。当前有许多商品房买卖纠纷，是由于房地产开发商对商品房周边服务设施的描述与实际情况不相符合而造成的。最高院的司法解释将第三条中所列的房屋和相关设施的范围限制在商品房开发规划范围内，是因为普通消费者应该能够理解开发商对其商品房开发规划范围外的事项是无权过问的，其自然没有资格对此作出任何承 诺，消费者也就相应地有义务识别出该允诺的无效性。开发商做出此种承诺还需具体而确定才会被认定为要约。如五千平方米人工湖景、二千平方米喷泉休闲广场等。至于表述不明确，没有明确具体的指标标准衡量的承诺，如具有欧美贵族风范、第一理想居所等，则不能被认为是要约，开发商不会为此承担违约责任。最高院的司法解释中还要求该承诺对商品房购房合同的成立和成交价格有重大的影响。至于重大影响的衡量标准，法律没有明确规定。在司法实践中，法官通常根据每个案件的具体案情，结合 社会生活常识，个案处理。合理利用自由裁量权进行案件审理和判定。至于“有重大影响”的举证责任应在商品房购买者一方。 在违约责任的承担方式的选择上，判案法官应综合考虑各种因素。一般不绝对支持购房者要求解除合同的主张，只有该商品房的具体条件使购房者订立合同要达到的目的完全落空的情况下，会支持解除合同。
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